Jak se vypořádat se stavbou na cizím pozemku?

Na Slovensku se často setkáváme s případy, kdy vlastníkem stavby není tatáž osoba jako vlastník pozemku, na kterém se tato stavba nachází. Je však třeba rozlišovat neoprávněnou stavbu od nepovolené, tedy tzv. „černé stavby“. Jak tuto situaci řešit, nám přiblížila JUDr. Veronika Michalíková z AKMV advokátní kanceláře.

Stavby na cizím pozemku nejsou ničím neobvyklým. Slovenský právní řád totiž neuplatňuje zásadu superficies solo cedit, která v doslovném překladu z latiny znamená „vrch ustupuje spodku“. Popření této zásady nacházíme v Občanském zákoníku, který říká: „Stavby, vodní toky a podzemní vody nejsou součástí pozemku“. Zákony však rozlišují pojmy jako neoprávněná stavba a nepovolená stavba. Jaké možnosti má v jednotlivých případech vlastník pozemku a vlastník stavby, nám vysvětlila právnička z AKMV advokátní kancelář s.r.o.

Kdy je stavba neoprávněná
Neoprávněná stavba představuje takovou stavbu, kterou někdo zhotovil na pozemku, k němuž nemá žádné právo, zejména není jeho vlastníkem, neužívá pozemek na základě nájemní smlouvy, neuzavřel dohodu o budoucí kupní smlouvě nebo dohodu o budoucím věcném břemenu, z nichž by mu vyplývalo právo zhotovit stavbu. Nejedná se rovněž o právo, které mu přísluší na základě zřízeného věcného břemene nebo vyplývající ze zvláštních právních předpisů nebo mu nebylo uděleno užívací právo.

Za neoprávněnou stavbu se považuje též stavba zřízená jen z části nebo stavba nacházející se pod povrchem pozemku, nachází-li se na cizím pozemku. Proto i rozestavěná stavba na cizím pozemku je neoprávněnou stavbou a lze se dožadovat například jejího odstranění. Vlastníkem zřizované stavby je od začátku až po uspořádání poměrů její stavebník.

Jak se mohou vlastníci „dohodnout“
V první řadě by mělo být v zájmu obou stran uzavřít dohodu mimosoudní cestou. Nedojde-li k takové dohodě mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem neoprávněné stavby, lze se obrátit na soud, aby ve věci rozhodl.

Při řešení problému s neoprávněnou stavbou přicházejí v úvahu tři druhy žalob. První je negatorní žaloba. Ve smyslu § 135c odst. 1 písm. 1 OZ: „Pokud někdo zřídí stavbu na cizím pozemku, ačkoli na to nemá právo, může soud na návrh vlastníka pozemku rozhodnout, že stavbu je třeba odstranit na náklady toho, kdo stavbu zřídil (dále jen „vlastník stavby“)“. Stavba na cizím pozemku představuje zásah do vlastnického práva a tak prostřednictvím této žaloby lze dosáhnout odstranění stavby. Takovou žalobu lze podat kdykoli, jelikož se právo na vypořádání neoprávněné stavby nepromlčuje.

Pokud by odstranění stavby nebylo účelné, podle § 135c ods. 2 OZ přichází v úvahu její přikázání vlastníkovi pozemku za náhradu. Podmínkou, aby soud přikázal vlastnictví neoprávněné stavby vlastníkovi pozemku, je, že vlastník pozemku s tím souhlasí a v úvahu nepřichází možnost odstranění stavby. Soud rozhodne io výši náhrady, kterou je vlastník pozemku povinen zaplatit.

Zřízení věcného břemene
Podle § 135c odst. 1 písm. 3: „Soud může uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby i jinak, zejména též zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné pro výkon vlastnického práva ke stavbě.“ Poslední třetí žalobou lze požadovat zřízení věcného břemene vůči vlastníkovi pozemku, takovou žalobu však na rozdíl od prvních dvou může podat i vlastník neoprávněné stavby.

Nepovolenou stavbu řeší Stavební zákon
Od neoprávněné stavby je třeba odlišovat nepovolenou stavbu. „černou stavbu“. Jde o takovou stavbu, která nebyla zřízena podle administrativních předpisů, tedy byla postavena v rozporu se stavebními předpisy nebo bez udělení stavebního povolení. Postup řešení takových staveb upravuje Stavební zákon.